Дело в том, что специальное правило (ст. 687 ГК РФ) позволяет наймодателю расторгнуть договор найма только в судебном порядке.
Однако, в указанном деле, стороны согласовали в договоре найма, что он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в ряде случает, в том числе невнесении платы за наем жилья. Наймодатель этим правом воспользовался, когда наниматель не внесла очередную оплату, расторг договор и выселил ее.
Наниматель оспорила действия наймодателя. По ее мнению, специальное правило ГК РФ разрешает наймодателю расторгнуть договор только в судебном порядке.
Дело дошло до КС РФ, который отметил, что:
— судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья (или больше). Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры;
— когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, наймодатель денежные средства;
— если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду об их ничтожности.
Таким образом, при краткосрочном найме жилого помещения стороны могут согласовать условия, при которых наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Однако, они защищать наймодателя только от существенных нарушений договора, например таких как неоплата или просрочка оплаты.
Основание: Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П